{本期话题}70年续期谁说的算？

我是一只鱼 · 发表于 2009-3-26 08:34

房屋70年后有偿还是无偿续期本不成问题。我国宪法规定城市土地国家所有，宪法还规定全国人大是立法机构，前者明确了土地的所有权，当然这还不够，因为是全民“共有”，谁来支配？正好后者给出支配方式——全国人民代表大会制。那么来看“人民”怎么想的——显示近九成网友支持无偿续期，既是主人、又是决策者已经表明了态度，那还争什么啊？但“实际”上，还是要争的，这可能是部门与民众的博弈……

媒体关于“70年大限”的最新报道又引发了民众新一轮的焦虑：《中国经营报》的报道称，《土地管理法》的修订将在年内审议，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计包括49条新增法规。49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。
专家对此的解读在逻辑上显然没有任何错误：“按照国家有关规定自动续期”意味着，续期可能是有偿的，也可能是无偿的。而这样的解读更意味着，在《物权法》制定过程中关于“70年大限”自动续期的规定并没有从根本上解除民众对70年后自己房产归属问题的焦虑。中国老百姓的私权的底线其实并不高：仅仅要求“法律完善”的时候，不要把属于自己的东西给“完善”没了而已，遑论奢求什么私权“神圣”了，因为在中国任何一个时代的语境下，私权都和神圣没有任何关系，只是学者们臆造出来聊以自慰的东西而已。

这种制度性的焦虑的根源，可以通过“70年大限”的历史变迁管窥一二。“70年大限”最初的规定在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在这里条例里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定了：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记》。”，这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位。相对而言，1994年，《城市房地产管理法》规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回，则有了明显的进步。

在物权法制定的过程中，关于“70年大限”的解决依然博弈激烈，前三个草案和以前的法律相比，基本没有任何进步，直到第四稿，才终于在住宅用地上有了一点突破，规定住宅建设用地使用权期满的，自动续期。但草案规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。但当时因为房价的暴涨，关于地价引起房价上涨的讨论使该问题变得十分敏感。因此，在六审时，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定，并最终形成了《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，而将续期是否收费问题，及收费的标准等在法律上搁置。

因此，即使《土地管理法》修订的时候，采用“按照国家有关规定自动续期”，也只是对《物权法》规定的一个“抄袭”，并没有任何突破，但依然引发了民众的焦虑，根源何在，无非两点：一是对“高房价”的恐惧，无论政府和开放商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

如何破解，可以考虑的选项其实很多，但每一个选项都需要国家“让利”：第一，废除70年大限的规定，让住宅的土地使用权成为永久性权利，其实，这是最一劳永逸的解决办法，也是最合理的办法。因为我们的地在“招拍挂”的时候，名为卖“70年使用权”，其实就价格而言，和卖永久性的权利有过之而无不及；第二、将70年的大限延长之100年，100年，生而有涯，对于老百姓即使想焦虑，也没有机会。这不是开玩笑，香港就有999年的规定呢；第三、保留70年的大限，但对住宅用地实行实行无偿自动续期，无偿的期限可以延长至100年，之后实行有偿续期，这样，兼顾了国家和私人的利益；第四、将目前的一次性收取土地出让金转换成物业税的形式，相当于租金，每年缴纳，在对土地财政过度依赖的情况下，这种可能似乎不大；第五、保留70年的大限，对于70年后的自动续期，实行象征性的收费制度，这个完全可以参照香港的办法，每年收取房屋租金的1.5‰或者市场地价的0.1‰，这个标准，其实只具有象征意义。

最担心的选项是，政府将“70年大限”之后的续期看成一次地方财政又一个新的增长点，而这种担忧，完全符合地方政府的思维和行为的模式，民众担忧的显然不是70年后自己的房子被政府收走，而是担心地方政府到期后收取高额的“土地费”，这显然是老百姓最无法接受的。而随着10年后，第一批土地使用期限即将到来，这已经成为一个不得不在制度上做出合理安排、无法逃避的现实问题。就制度设计的难度而言，其实这是一个最简单不过的问题，拖延或者回避这个问题，绝不是一个民智的选择。我看到有评论说，解决“70年大限”需要大智慧、大勇气，我看没有那么严重，只有政府在制定公共政策的时候变“利从民所谋”为“利为民所谋”，无需什么政治智慧，我所言的以上5点选项，任何一点，都足以化解这一焦虑和困局。

最后，不得不谈的是“70年大限”本身的合法性问题。对于一个困扰10多亿人的住宅权利的大问题，法律依据却是一个国务院的条例。而且，为什么规定是70年而不是100年，好像从来没有任何论证，也鲜有人质疑其合理性。既然是《土地管理法》在修订，从该问题的重大和严肃而言，土地使用权的确攸关公民的基本权利，应该在宪法层面予以规定，现在通过国务院的条例的形式，立法层面太低，不利于公民权利的保障。因此，笔者建议将土地使用权的年限纳入宪法规范，并对续期是否收费的问题至少应该在《物权法》里明确规定，并在《土地管理法》里重申。立法者不应该去回避这一现实问题，因为这个问题本身并不难，如果刻意回避，只能是“利从民所谋”的私心在作祟